建物を建ててはダメ? 知っているようで知らない【市街化調整区域】について

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columnコラム

2022/05/01

建物を建ててはダメ? 知っているようで知らない【市街化調整区域】について

建物を建ててはダメ? 知っているようで知らない【市街化調整区域】について

注文住宅を建てるにあたり「まずは土地探しから!」と考えている方も多いことでしょう。当然ですが、土地がなければ家を建てることはできませんからね(笑)。そこで、家を建てるための土地についていろいろ調べていくと、ちょこちょこ耳にする用語が登場してきます。それが「市街化調整区域」です(短く「調整区域」と呼ばれることもあります)。市街化調整区域というのは、すごく簡単に言うと「建物を建ててはいけない土地」のこと…なのですが、絶対に建てられないというわけでもないんですよね。そこで今回は「知ってるようで知らない【市街化調整区域】」と題して、市街化調整区域の基礎知識などを一緒に勉強していきたいと思います。

市街化調整区域とは?

まずは「市街化調整区域って何?」についてもう少し詳しく説明していきます。先ほど、建物を建ててはいけない土地と説明しましたが、「建物を建てるためにさまざまな制限がある土地」といった表現の方がより正確です。市街化調整区域というのは都市計画法という法律によって定められた土地のことで、計画的な都市づくりや自然環境などを保全するために「市街化を抑制すべき」区域のことを指します。つまり、市街化調整区域というのは、行政的には「発展させたくないエリア」「発展を抑制したいエリア」というわけなんですね。ですから、市街化調整区域=あまり建物を建ててほしくない(建てられないようにさまざまな制限をかける)となっているのです。反対に、積極的に発展させたい区域は「市街化区域」と呼ばれています。

市街化調整区域に家は建てられる?

では、市街化調整区域には家を建てられないのでしょうか? 模範解答的に言えば、前述した通り、都市づくりや自然保全などの観点から「原則として建物を建てることは認められていない」が正解となります。しかし、都市計画法などにもとづく一定の条件を満たせたり、きちんとした許可を受けることができれば、市街化調整区域でも家を建てることは可能です。例えば、市街化調整区域に指定される以前から所有している土地であったり、長年その地域に住んでいる親族がいる場合は、家を建てられる可能性が高くなります。とは言え、かなり複雑で難しい内容になっていますので、詳細については事前に自治体の窓口などで調べてもらうことをおすすめします。

※浜松市公式HP内にある「市街化調整区域に建築物を建てるときは」も参考になりますので、ぜひチェックしてみてください → https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/tochi/home_tochi/home/kensido/chousei/index.html また、浜松市の市街化調整区域を知りたい方は、浜松市地図情報サイト内にある「都市計画マップ」で確認することができますよ♪ → https://www2.wagmap.jp/hamamatsu/

市街化調整区域のデメリット

繰り返しになりますが、市街化調整区域は、そもそも建物を建てることが推奨されていない土地。ですので、市街化調整区域に家を建てようとすると、さまざまなデメリットがあることを覚悟しておかなければいけません。土地を購入してから「こんなはずじゃ…」とならないためにも、最低限、以下の内容について知っておきましょう。

インフラが整備されていない

市街化調整区域では、水道・ガス・電気といったインフラが整備されていなかったり、あったとしても保守・点検が遅れがちだったりします。ライフラインは生活する上で欠かせないものですので、これはかなりのデメリットです。インフラが整っていない場合は、自分で工事を依頼し、電気や水道を引っ張ってくる必要があります(そして、基本的には自己負担となります)。当然、その分の建設費用が上乗せされることになりますので十分承知しておきましょう。

土地の売却が難しい

「将来、土地を売りたい」と考えている方には、市街化調整区域はおすすめできません。単純に売却するのが難しいからです。さまざまな制限が設けらる市街化調整区域の土地は、ニーズが少なく、買い手を見つけるのがとても困難になるのは当然です。

住宅ローンが受けられない

市街化調整区域の土地は担保の価値が低いと考えられるため、その他の土地に比べて、評価がグンと下がってしまう傾向にあります。このような理由が影響すると、希望する住宅ローンの審査が通らなかったり、そもそも審査の対象外となるケースも考えられます。市街化調整区域に家を建てる場合は、住宅ローンを利用するハードルが高くなることを覚えておきましょう。

実はメリットもあります!

さて、ここまでは、市街化調整区域のマイナス面ばかりをお伝えしてきたような気がします(苦笑)。「やっぱり市街化調整区域は避けた方が…」と思われるのも仕方ありませんよね。でも、ちょっと待ってください。市街化調整区域に家を建てることは、決してマイナス面ばかりでもないんです。以下にメリットについてまとめてみましたので、ぜひご一読ください。

土地の価格が安い!

諸刃の剣ではありますが、市街化調整区域の土地というのはかなりリーズナブルに購入することができます。同じ広さの土地であっても市街化区域(積極的に発展させたいエリア)の7~8割くらい安いのは当たり前で、場合によっては半額以上安いケースも見受けられます。とにかく土地購入にかかる費用を抑えたいのであれば(そして、デメリットの部分も解決できるのであれば)、あえて市街化調整区域の土地を狙うというのもひとつの手かもしれませんね。

土地の維持コストも安い!

土地の価格に加え、土地を維持するためのコスト(税金)が安くなることも市街化調整区域に家を建てる大きなメリットです。例えば固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて課税されますので、土地の価格が安い市街化調整区域であれば負担がかなり少なくなります。また、都市計画税の負担がないという点も市街化調整区域の強みです。

落ち着いた環境で生活できる

市街化調整区域には、基本的に大きな商業施設やビルなどが建つことがありませんし、土地によっては隣家との距離が離れていたり、周囲が田んぼや畑など自然豊かな環境に恵まれています。そのため、騒音などのトラブルに巻き込まれることはありませんし、のんびりと落ち着いた環境の中で暮らすことができるというメリットがあります。

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いかがでしたか? 市街化調整区域の基礎知識と、そこに家を建てることのメリット・デメリットについて知識がついたのではないでしょうか? 中には、さまざまな理由や条件が重なって「どうしても市街化調整区域に建てなくてはいけない」という方もいるかもしれません。その際は、都市計画法について勉強してみたり、不動産業者や住宅メーカーにアドバイスを求めるなど、事前にしっかりとした情報を仕入れておくことが大切になります。特に、注文住宅を建てるための土地であれば、土地購入を検討する早い段階からプロに相談してみるのがおすすめですよ。

もちろん、私たちARRCHにも「まずは土地探しから」とお考えのお客様がたくさんいらっしゃいます 私たちは、建築のプロでありながら不動産業界の仕組みも熟知していますから! 完全注文住宅の家づくりだけでなく、最適な土地探しのノウハウに関してもどうぞお気軽にARRCHにお任せくださいね!!

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